房地产：房地产股的全面上涨是符合逻辑的吗？你看好吗？

自11月1日以来，这一轮上涨已经持续了近28个交易日，上证指数已经上涨了10%。更重要的是，市场信心正在恢复。推动市场上涨的动力主要有两个，一是防控的不断优化，二是房地产供给侧的不断利好。

大牛港股认为作为一个受到防控和供给侧双重影响的行业，房地产股的全面上涨自然是合乎逻辑的。而目前的房地产股，也形成了两个阵营。一是以香港私人房地产为代表的内部股票，由于债务.销售.汇率.港股环境等问题全面集中爆发。今年下半年，这些股票大幅下跌。当环境出现拐点时，终于迎来了恢复性上涨。

但即使在一个月内，这些股票的大部分股价仍低于上半年的收盘价。这是因为当时市场还没有出现情绪杀戮，是根据企业的内在价值来定价的，情绪上升自然很难跨越这口。

对于民营房地产企业来说，除了少数企业，未来三年是利润持续下降的过程，亏损的概率也很高。有些股票表面上看起来只有3只.4PE，但年报可能达到6.7PE，两三年后，如果股价还能维持现在的价格，它的价格PE可能超过20，甚至负数。

无论目前有多少支持因素，对于房地产企业来说，最重要的是销售端的复苏。从支持的角度来看，在供应方采取措施后，跟进需求方的提振，但这与一些房地产企业无关，他们的家庭背景已经卖光了。

即使是受益于11月政策的企业，在一年多没有正常征地的情况下，2023年的销售业绩仍难以停止下滑。

价值投资的基础是价值。去年销售同比下滑，今年销售下滑40%以上，明年销售比今年差的房地产企业，两三年后会有多少利润，还是会有利润？

现在供给侧政策，有一个前提，就是，“市场化和法制化”，只是让一些企业不能死，并不意味着他们可以立即偿还钱，三年内可以解决债务问题，即使是好企业。最近的好处，只是让事故企业不扩大伤害，他们可以收回今年下半年被情绪杀死的下降，非常罕见，不要想太多。

对于这些股票来说，最终的压力必须是额外的发行。从某种意义上说，一个多月的股价上涨是为了确保额外发行的顺利实现。有趣的是，一些企业刚刚获得了数百亿的信用，然后在大面积破裂时开始增加低水平用额度不够，还是根本拿不到钱？

增发可以让一些企业生存，这是一件好事，但他们的未来呢？在资金开始放松的背景下，仍不到0.5PB这是什么样的企业？它的未来只是生存！

11月的很多事情都很有趣。我们不能多说。让我们自己做吧。人们常说，做投资的人不创造价值，但如果没有投资者，谁来解决这么多困难？付出代价真一些人的强项。

这个局已经结束了。当然，在一些被集中炒作的股票中，短期股价可能还有上涨空间，但这与价值无关。远离这些配股企业进行投资，要求更多的幸福。

房地产市场将继续下去，这已经不是房地产本身了。但交付的故事已经结束，主角将是那些依靠内生来改善销售的企业。

市场在这里徘徊，就是等待需求端是否有进一步放开的规模，下周应该有明确的说法。房地产股的重心也会转移。过去一年是否征地，将是下一波房地产股市的主要分水岭。具体情况，会议通知后，我们再详细讨论。

许多人对这一轮房地产股票市场能走多远持悲观态度。事实上，在过去的一年里，各种不利因素聚集在一起，整体环境的亮点很少。但毕竟，在11月，我们看到了防治和房地产的双重拐点，我们仍然可以更加积极。

经常有人说“股市是经济的晴雨表”我不同意这种观点。股市更像是经济天气预报。它反映的不是现实，而是期望。虽然这一预测有时不那么准确，但总体方向是可靠的。

大牛港股认为现在房地产股反映了预期，看现在不如看未来。今年的商品房销售同比下降已成定局，最后一次是2014年。.保利.2014年，金地这些代表性地产股大幅上涨，上涨时间也领先于市场

文章为作者独立观点，不代表大牛港股观点